Vermietete Immobilie unter Nießbrauch übertragen: die Steuerfalle

Viele Immobilienbesitzer möchten ihr Eigentum bereits zu Lebzeiten auf die nächste Generation übertragen, um späterem Erbstreit vorzubeugen. Dabei behält sich der Übertragende häufig ein Nießbrauchsrecht vor — also das Recht, die Immobilie weiterhin zu nutzen und die Mieteinnahmen zu behalten.

Wird ein vermietetes Grundstück unentgeltlich unter Nießbrauchsvorbehalt übertragen, ändert sich steuerlich zunächst einmal nichts: Der bisherige Eigentümer — nunmehr Nießbraucher — erzielt weiterhin die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und darf auch weiterhin die Gebäudeabschreibung geltend machen.

Größere Instandsetzungen obliegen zivilrechtlich dem Eigentümer, nicht dem Nießbraucher. Zahlt der Nießbraucher sie trotzdem, ohne dass etwas vereinbart wurde, wertet das Steuerrecht dies als unentgeltliche Zuwendung an den Eigentümer, die steuerlich nicht abziehbar ist (§ 12 Nr. 2 EStG).

Umgekehrt kann auch der neue Eigentümer die Kosten nicht geltend machen, da er mit der Immobilie keine Einkünfte erzielt, solange der Nießbrauch besteht. Der Aufwand fällt zwischen beide Seiten.

Ein Vater überträgt sein vermietetes Mehrfamilienhaus unter Nießbrauchsvorbehalt auf seinen Sohn. Im Übertragungsvertrag wird zur Kostentragung nichts geregelt. Der Vater lässt das Dach für 80.000 Euro erneuern.

Da er als Nießbraucher die Mieteinnahmen erzielt, wäre er eigentlich der richtige Ansprechpartner für den Werbungskostenabzug. Weil die Dachsanierung aber zivilrechtlich dem Sohn als Eigentümer obliegt, kann der Vater die 80.000 Euro nicht absetzen — es sei denn, er fordert Ersatz vom Sohn. Fordert er Ersatz und erhält das Geld, ist ihm aber wiederum kein Aufwand entstanden, den er absetzen könnte. Am Ende geht der steuerliche Vorteil verloren.

Das Problem lässt sich durch eine klare vertragliche Vereinbarung lösen. Die Vertragsparteien sollten ausdrücklich festlegen, dass der Nießbraucher auch die Kosten für größere Instandsetzungen übernimmt.

Diese Regelung muss — insbesondere zwischen nahen Angehörigen — klar und eindeutig formuliert und auch tatsächlich so durchgeführt werden. Ist das der Fall, kann der Nießbraucher die Instandsetzungskosten in voller Höhe als Werbungskosten absetzen oder sie gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV).

Grundsätzlich kann er nichts geltend machen. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass ein Abzug als vorweggenommene Werbungskosten ausscheidet, solange das Ende der Nießbrauchsnutzung nicht absehbar ist.

Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Eigentümer die Aufwendungen im eigenen Interesse als künftiger Nutzer tätigt und die zukünftige Eigennutzung zeitlich konkret bevorsteht — beispielsweise weil der Nießbrauch in naher Zukunft enden soll.

Erlischt der Nießbrauch durch Tod, Zeitablauf oder Ablösung, geht die steuerliche Einkünfteerzielung auf den Eigentümer über, dem dann auch die Gebäudeabschreibung zusteht. Wurde das Grundstück unentgeltlich übertragen, führt der Eigentümer die bisherige AfA fort. Wurde es entgeltlich übertragen, bemisst sich die AfA nach seinen Anschaffungskosten, wobei der Kapitalwert des Nießbrauchs nicht dazugehört.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn der Nießbraucher Instandsetzungskosten auf zwei bis fünf Jahre verteilt hat und vor Ablauf dieses Zeitraums verstirbt: Der verbleibende Restbetrag kann dann weder vom Nießbraucher in der Todesjahrerklärung noch vom Eigentümer geltend gemacht werden.

Wird der Nießbrauch vorzeitig gegen Zahlung einer Abfindung aufgehoben, führt diese Zahlung beim Eigentümer zu Anschaffungskosten. Beim Nießbraucher kann die Ablösesumme als steuerpflichtige Entschädigung zu behandeln sein, insbesondere wenn er die Immobilie zum Zeitpunkt des Verzichts tatsächlich vermietet hat.

Bei der Übertragung einer vermieteten Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt stehen meist erbrechtliche Überlegungen im Vordergrund. Steuerlich bleibt bei einem vermieteten Objekt ohnehin alles beim Alten — die Einkünfte verbleiben beim Übergeber.

Damit das nicht zu Nachteilen führt, ist eine sorgfältige Vertragsgestaltung unerlässlich, insbesondere zur Kostentragung bei Instandsetzungsmaßnahmen. Wer hier die richtigen Regelungen trifft, vermeidet unnötige steuerliche Verluste.