Haus geerbt, Geschwister auszahlen: wie es abläuft

Hinterlässt jemand mehrere Erben, entsteht kraft Gesetzes eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB). Sie ist keine Bruchteilsgemeinschaft: Niemand bekommt „ein Drittel vom Haus", sondern jeder hält einen Anteil am gesamten Nachlass. Das ist der Grund, warum die üblichen Vorstellungen von Eigentum hier nicht greifen.

Über einen einzelnen Nachlassgegenstand — also über das Haus — können die Miterben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Ein Verkauf gegen den Willen eines Einzelnen ist damit ausgeschlossen. Umgekehrt kann aber auch niemand das Haus einfach bewohnen und die anderen aussitzen: Für die Verwaltung gilt, dass Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung mit der Mehrheit nach Anteilen beschlossen werden können (§ 2038 BGB), und was zur Erhaltung notwendig ist, darf jeder Miterbe allein tun.

Beweglich bleibt jeder trotzdem an einer Stelle: Über seinen Erbteil als Ganzes kann ein Miterbe verfügen, also ihn verkaufen (§ 2033 BGB) — notariell beurkundet. Verkauft er an einen Dritten, steht den übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht zu (§ 2034 BGB). In der Praxis ist das eher Druckmittel als Geschäft; Käufer für Erbteile gibt es, und die Preise sind entsprechend.

Die Gemeinschaft löst sich nicht von selbst auf. Sie besteht fort, bis sie auseinandergesetzt wird — notfalls über Jahrzehnte, und sie vererbt sich weiter. Aus zwei Geschwistern werden so fünf Neffen und Nichten, die einander kaum kennen. Wer eine Lösung aufschiebt, macht sie damit regelmäßig schwerer, nicht leichter.

Ein praktischer Dauerbrenner ist die Nutzung: Bewohnt ein Miterbe das Haus allein weiter, stellt sich die Frage nach einem Ausgleich für die übrigen. Das Gesetz gibt jedem Teilhaber einen Anspruch auf einen Gebrauch, der dem Gebrauch der anderen nicht widerspricht; verlangt werden kann eine Neuregelung der Verwaltung und Benutzung (§ 2038 BGB). Ob und ab wann eine Nutzungsentschädigung geschuldet ist, hängt davon ab, wann und wie sie eingefordert wurde — wer sie erst Jahre später geltend macht, steht regelmäßig schlechter da.

Wer am Anfang steht, sollte deshalb zuerst drei Dinge klären, bevor über Zahlen gesprochen wird: Wer ist überhaupt Erbe und zu welcher Quote, welche Nachweise liegen dafür vor, und welche Verbindlichkeiten hängen am Nachlass. Erst danach lohnt das Gespräch über die Immobilie — andernfalls verhandelt man über einen Wert, von dem noch unklar ist, wie viel davon überhaupt zu verteilen ist.

Sobald feststeht, dass einer übernimmt, wird aus der Rechtsfrage eine Rechenfrage — und genau hier entstehen die meisten Auseinandersetzungen. Maßgeblich ist der Verkehrswert, also der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Wie man ihn ermittelt, steht den Beteiligten frei: Sie können sich einigen, eine Maklereinschätzung zugrunde legen oder ein Verkehrswertgutachten einholen.

Die drei Wege führen regelmäßig zu drei verschiedenen Zahlen, und jede Seite bevorzugt erwartbar eine andere. Wer übernimmt, rechnet den Instandhaltungsstau vor; wer ausgezahlt wird, verweist auf die Lage. Sinnvoll ist deshalb, die Methode und den Gutachter vorab gemeinsam festzulegen — nicht erst, wenn eine Zahl auf dem Tisch liegt, die einer Seite nicht gefällt.

Wertmindernd wirken eingetragene Rechte: ein Nießbrauch oder Wohnungsrecht zugunsten eines Dritten, Grundpfandrechte, Erbbaurechte. Sie gehören in die Rechnung, bevor über Ausgleichszahlungen gesprochen wird.

Ein Verkehrswertgutachten kostet, je nach Objekt, einen vierstelligen Betrag und dauert einige Wochen. Das ist gut angelegtes Geld, wenn die Vorstellungen weit auseinanderliegen — und verschwendetes, wenn ohnehin Einigkeit über die Größenordnung besteht. Bei mehreren Miterben trägt die Kosten in aller Regel der Nachlass, nicht derjenige, der das Gutachten veranlasst hat.

Ist die Immobilie vermietet, kommt eine zweite Ebene hinzu: Die Erbengemeinschaft tritt als Vermieterin in den Mietvertrag ein, Mieteinnahmen und Lasten sind bis zur Auseinandersetzung nach Quoten zu verteilen und abzurechnen. Wer übernimmt, übernimmt auch die laufenden Verträge. Eine saubere Abrechnung dieser Zwischenzeit gehört in die Auseinandersetzungsvereinbarung, sonst wird sie später zum zweiten Streit.

Wollen sich die Miterben einigen, geschieht das durch eine Auseinandersetzungsvereinbarung. Jeder Miterbe kann sie verlangen (§ 2042 BGB); niemand ist gezwungen, auf die Zustimmung aller zu warten, um das Verfahren in Gang zu bringen. Soll ein Grundstück übertragen werden, ist die Vereinbarung notariell zu beurkunden.

Die Auszahlung muss finanziert werden, und Banken verlangen dafür einen Nachweis der Erbenstellung — je nach Lage einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Das ist kein Nebenschauplatz: Es bestimmt, wie lange die Sache dauert. Wer die Finanzierung erst nach der Einigung anstößt, verliert regelmäßig Wochen.

Ein Punkt, der oft übersehen wird und bares Geld wert ist: Erwirbt ein Miterbe das Nachlassgrundstück zur Teilung des Nachlasses, ist der Vorgang von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 GrEStG). Wer stattdessen den Umweg über einen Verkauf an einen der Erben „wie an einen Dritten" wählt, verschenkt diese Befreiung unter Umständen.

Zu klären ist außerdem, ob einzelne Geschwister zu Lebzeiten der Eltern bereits etwas erhalten haben. Bestimmte Zuwendungen an Abkömmlinge sind bei der Auseinandersetzung auszugleichen (§ 2050 BGB) — das verschiebt die Quoten und damit die Auszahlungsbeträge, bevor über den Hauswert gesprochen wird.

Steht der Betrag fest, ist die Ausgleichszahlung selten sofort in voller Höhe verfügbar. Üblich sind drei Wege: Finanzierung über eine Bank, Zahlung in Raten mit Sicherung im Grundbuch, oder eine Kombination aus beidem. Wird gestundet, gehört in die Vereinbarung, was bei Zahlungsverzug geschieht — sonst steht der Ausgezahlte am Ende mit einem Anspruch da, aber ohne Zugriff.

Zeitlich sollte man mit mehreren Monaten rechnen: Erbnachweis beschaffen, Wert klären, Finanzierung zusagen lassen, Notartermin, Grundbuchumschreibung. Wer das parallel statt nacheinander betreibt, verkürzt das erheblich. Sinnvoll ist, früh eine Reihenfolge zu verabreden und festzuhalten, wer welchen Schritt verantwortet.

Bleibt eine Einigung aus, kann jeder einzelne Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Das Verfahren richtet sich nicht gegen die anderen, sondern gegen die Unteilbarkeit der Sache: Das Haus wird zu Geld gemacht, und der Erlös tritt an seine Stelle. Verteilt wird er anschließend nach den Erbquoten.

Der Preis dafür ist real. Der Erlös in Versteigerungsverfahren liegt regelmäßig unter dem, was ein freihändiger Verkauf gebracht hätte; hinzu kommen Gerichts- und Sachverständigenkosten. Für den, der das Haus behalten wollte, kommt eine Besonderheit hinzu: Er kann mitbieten, muss dann aber gegen Fremde bieten — und zahlt am Ende womöglich mehr als die Ausgleichszahlung gekostet hätte.

Genau deshalb ist die Teilungsversteigerung in der Beratung meist das Mittel, dessen Androhung die Einigung herbeiführt. Wer sie beantragt, sollte wissen, dass er damit auch das eigene Ergebnis verschlechtern kann.

Der Ablauf ist in Grundzügen immer gleich: Ein Miterbe stellt den Antrag beim Amtsgericht, das Gericht ordnet die Versteigerung an, lässt den Wert durch einen Sachverständigen feststellen und bestimmt einen Termin. Den Zuschlag erhält, wer das höchste Gebot abgibt. Der Erlös wird nicht ausgezahlt, sondern tritt an die Stelle des Grundstücks und ist unter den Miterben zu verteilen; kommt darüber keine Einigung zustande, wird er hinterlegt — die Auseinandersetzung ist damit also noch nicht erledigt.

Für die Beratung heißt das: Die Teilungsversteigerung beendet den Zustand, aber sie beendet nicht notwendig den Streit. Sie ist dann richtig, wenn eine Seite dauerhaft blockiert und das Vermögen sonst gebunden bliebe. Sie ist falsch, wenn nur über den Preis gestritten wird — dafür ist ein Gutachten das billigere Mittel.

Bevor ein Antrag gestellt wird, gehört daher immer die Frage auf den Tisch, was die Beteiligten im Ergebnis wollen: Geld oder das Haus. Wer das Haus will, sollte alles daransetzen, die Einigung zu erreichen, und die Versteigerung nur als äußerste Möglichkeit im Hintergrund halten.